お客様本位の業務運営に関する取組み方針
ジャパン･ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下、「当社」といいます。）は、「顧客本位の業務運営に関する原則」（2017年3月30日金融庁公表、2021年1月15日改訂）を採択し、以下のとおり取組み方針を定めます。
1. お客様本位の業務運営に関する方針の策定・公表等
当社は、ジャパン・ホテル･リート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）の資産運用業務（以下、「本投資法人資産運用業務」といいます。）及び本投資法人以外の顧客に対する投資助言業務・投資一任業務（以下、「私募ファンド業務」といいます。）を行っています。当社は、これらの業務を運営するにあたり、『ホテルと、人と、未来をつなぐ。』をミッションステートメントに掲げ、新たな価値を創出し、魅力的な投資機会を提供すること、ステークホルダーの方々からの信頼を獲得すること、そして、地域・社会の発展に貢献することを目指しています。
当社は、このミッションステートメントの実現に向けて、本投資法人の投資主の皆様及び私募ファンド業務における投資家の皆様（以下、個別にまたは総称して「お客様」といいます。）により良いサービスを提供するため、「お客様本位の業務運営に関する取組み方針」（以下、「本方針」といいます。）を策定・公表し、本方針に関わる取組み状況を定期的に公表するとともに、より良い業務運営のために必要と判断する場合には適宜本方針の見直しを行います。
2. お客様の最善の利益の追求
当社は、ホテル特化型リートの資産運用会社として培ってきた高度の専門性と職業倫理を保持し、誠実・公正に業務を行い、高い付加価値を提供し続けることにより、お客様から選ばれるホテルの投資・運用のプロフェッショナル集団を目指します。
本投資法人資産運用業務にあたっては、分配金の安定的な成長と資産価値の向上を実現することがお客様の利益と考え、ホテル特化型リートの資産運用会社としての高い専門性を活かした資産運用を行っています。具体的には、ホテルのGOP（売上高営業粗利益）や売上に連動した変動賃料スキームや運営委託スキームの導入等により、本投資法人の収益のアップサイドを追求するとともに、固定賃料スキームを併用することにより、収益の安定との両立を図っています。また、当社は、本投資法人投資口の保有（投資家の皆様との“セイムボート投資”）を通じ、投資主価値の最大化に向けたインセンティブを有しています。
私募ファンド業務にあたっては、お客様のニーズを十分に把握し、本投資法人資産運用業務において培った高い専門性を活かした上、ホテル以外の資産も投資対象に含め、お客様に対する運用あるいは助言サービスの提供を行っています。
3. 利益相反の適切な管理について
当社は、お客様からの信用を獲得するためには利益相反の厳正な管理が不可欠と考え、法令による要請以上に厳格な意思決定プロセスを定めています。
具体的には、法令に規定される利害関係人等に加え、当社の株主及びその子会社等を含めてスポンサー関係者と規定し、スポンサー関係者と当社の顧客（本投資法人や私募ファンドのSPCを含みます。）との取引については、原則として投資運営委員会、議案の棄却権限を有する外部専門家（弁護士）の出席を必要としたコンプライアンス委員会及び取締役会における審議・決議を経ることとしています。加えて、本投資法人がスポンサー関係者と取引を行う場合には、原則として本投資法人役員会における決議を経た上で行うこととし、スポンサー関係者との間で実施した主要な取引内容については有価証券報告書や資産運用報告等で開示しています。
また、当社には非常勤取締役を除きスポンサーからの出向者はおらず、取締役の過半数はスポンサー関係者以外の者であるため、当社の経営体制はスポンサーからの独立性が高いものとなっています。さらに、本投資法人の役員は全てスポンサー関係者と関係を持たない第三者で構成されており、利益相反行為を厳正に管理するため、当社と本投資法人は共同で「アームズ・レングス・ルール」の遵守と透明性の確保に努めています。
このように、当社は意思決定プロセスと経営体制両面のガバナンスを通じて、利益相反を厳正に管理しています。
本投資法人における利益相反取引への取組みに関する詳細は、本投資法人ウェブサイトの「コーポレートガバナンス」をご参照ください。
4. 手数料等の明確化
当社は、本投資法人資産運用業務にあたり、ホテル投資・運用にかかる高い専門性やノウハウを生かしたアクティブ・アセットマネジメント戦略の実行により、ホテル業績を向上させ、変動賃料等の増加を図ることにより、投資主価値の向上に努めています。当社は、本投資法人より資産運用業務の対価として運用報酬を受領していますが、運用報酬の一部は本投資法人の利益あるいは1口当たり分配金に連動しており、1口当たり分配金額の増加に向けてインセンティブが働く報酬体系となっています。これらの報酬体系、報酬料率、報酬額等については本投資法人規約や資産運用報告等において公表しています。その他本投資法人が負担する外部委託業務に関わる各種手数料やその報酬の体系等に関する情報についても、有価証券報告書や資産運用報告等にて公表しています。
また、私募ファンド業務にあたっては、お客様との協議に基づき、投資対象資産のタイプ、規模、予想運用収益及びストラクチャー等に応じて報酬を定めています。
5. 重要な情報の分かりやすい提供
当社は、ホテル投資・運用において、ホテルの運営状況はお客様にとって重要な情報の一つであると理解しています。
そこで、本投資法人資産運用業務にあたっては、法令等で要請される情報開示に加え、主要なホテルの客室稼働率、ADR（平均客室販売単価）及びRevPAR（販売可能客室数当たり宿泊部門売上）等ホテル宿泊部門の主要指標の月次開示等、ホテル運営状況の迅速な把握を可能とする透明性の高い情報開示を行います。
さらに、本投資法人の決算概要や今後の成長戦略等、投資の意思決定に係る重要な情報については、資産運用報告、決算説明会資料及び本投資法人のウェブサイト等において、迅速、正確、公平で分かりやすい情報開示に努めます。
また、私募ファンド業務にあたっては、投資対象資産の運営状況や投資の意思決定に係る重要な情報に加え、当社が提供するサービスについて、お客様にとってより分かりやすい情報の提供に努めます。
6. お客様にふさわしいサービスの提供
当社は、お客様をはじめとするステークホルダーの皆様からの信用獲得を重要な経営目標に位置付けています。
この観点から、当社は、常にお客様の視点に立ち、業務の透明性を確保し、お客様の投資判断に資するよう迅速、正確、公平で分かりやすい情報開示に努めるとともに、お客様の投資判断に影響を及ぼすと思われる情報については、積極的に開示を行います。
本投資法人資産運用業務にあたっては、本投資法人規約や運用ガイドラインに定められた各種方針等に加え、「サステナビリティに関する方針」を本投資法人と共同で策定し、ESG（環境・社会・ガバナンス）に配慮した投資運用を通して、中長期の観点からサステナビリティの向上に取り組みます。また、ホテルマーケットを取り巻く市場環境の変化に応じて、運用方針等を機動的に修正し、中長期的に本投資法人の投資主価値を向上させていくことを目指します。
当社及び本投資法人による「サステナビリティに関する方針」を含むサステナビリティへの取組みについての詳細は、当社ウェブサイトの「サステナビリティへの取組み」をご参照ください。
また、私募ファンド業務にあたっては、投資家の皆様と協議した上で取引目的、投資対象等を的確に把握し、サステナビリティへの取組みを含め、よりふさわしいサービスの提供に努めます。
なお、現在当社は、複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨等を行っておりません。
7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等
当社は、本方針の適切な実施のため、従業員一人ひとりのプロフェッショナルとしての自覚と高い業務品質に基づいた、お客様への高い付加価値の提供を目指しています。そのために、当社は、従業員に対し様々な研修プログラムへの参加や各種資格の取得を奨励し、知識と業務品質の向上に向けたサポートをしています。また、当社は、従業員に対し高い倫理観とコンプライアンス遵守の意識を求め、全従業員を対象としてコンプライアンスに関わる研修等を継続的に実施しています。
2018年3月20日 制定
2021年6月1日 改定
2021年10月1日 改定
2022年6月30日 改定
お客様本位の業務運営に関する取組み状況
当社は、前掲の「お客様本位の業務運営に関する取組み方針」（以下、「本方針」といいます。）に則り、本投資法人資産運用業務及び私募ファンド業務を行っています。これらの業務の運営に係る当社の取組み状況は以下のとおりです。
1. お客様本位の業務運営に関する方針の策定・公表等について
当社は、お客様により良いサービスを提供するため、本方針に係る取組み状況を定期的に公表するとともに、
より良い業務運営のために必要と判断する場合には適宜本方針の見直しを行っています。
（本方針の策定・改定状況）
策定：2018年3月20日
改定：2021年6月1日
改定：2021年10月1日
改定：2022年6月30日
（取組み状況の公表状況）
第1回公表：2020年3月25日
第2回公表：2021年6月30日
第3回公表：2022年6月30日
第4回公表：2023年6月30日
2. お客様の最善の利益の追求について
当社は、ホテル特化型リートの資産運用会社として培ってきた高度の専門性と職業倫理を保持し、誠実・公正に業務を行い、お客様に高い付加価値を提供し続けるよう努めています。
本投資法人資産運用業務においては、分配金の安定的な成長と資産価値の向上を実現することがお客様の利益と考え、ホテル特化型リートの資産運用会社としての高い専門性を活かした資産運用を行っています。
本投資法人の1口当たり分配金及び1口当たりNAVの実績は、以下のとおりです。
（1）本投資法人の1口当たり分配金の実績
（2）本投資法人の1口当たりNAV（注）の実績
なお、当社が本投資法人から受領する運用報酬の一部は本投資法人の利益と1口当たり分配金に連動しており、お客様の利益を図ることが当社の安定した顧客基盤と収益の確保につながる体系となっています。運用報酬の詳細は後記「4．手数料等の明確化について」をご確認ください。
私募ファンド業務においては、当社が2018年に私募ファンド業務を開始して以来、本投資法人資産運用業務において培った高い専門性を生かしつつ、お客様との協議に基づき、ニーズを充分に把握したうえで、運用あるいは助言サービスを提供しています。なお、報酬についてはお客様との契約に基づき非開示としておりますが、提供するサービスの内容、投資対象資産のタイプ、規模、予想運用収益及びストラクチャー等に応じて報酬等を定め、お客様の最善の利益を図るとともに当社の安定した顧客基盤と収益の確保にも努めています。
3. 利益相反の適切な管理について
当社は、利益相反行為を厳正に管理するため、法令による要請以上に厳格な意思決定プロセスを定めています。また、当社には非常勤取締役を除きメインスポンサーからの出向者はおらず、取締役の半数はスポンサー関係者以外の者であるため、当社の経営体制はスポンサーからの独立性が高いものとなっています。さらに、本投資法人の役員は全てスポンサー関係者と関係を持たない第三者で構成され、当社と本投資法人は共同で「アームズ・レングス・ルール」の遵守と透明性の確保に努めています。
関連する情報につきましては、以下をご参照ください。
コーポレートガバナンス（「運用資産を取得・売却する際の意思決定プロセス」）
https://www.jhrth.co.jp/ja/esg/governance.html
IRライブラリー（「不動産投資信託証券の発行者等の運営体制等に関する報告書」）
https://www.jhrth.co.jp/ja/ir/library.html
また、本投資法人資産運用業務におけるスポンサー関係者との間で実施した主要な取引内容につきましては、
以下をご参照ください。
IRライブラリー（「有価証券報告書」「資産運用報告」における「利害関係人等との取引状況」）
https://www.jhrth.co.jp/ja/ir/library.html
なお、私募ファンド業務においても、上記の本投資法人資産運用業務と同様に、厳格な意思決定プロセスを定め、利益相反を厳正に管理しています。
4. 手数料等の明確化について
当社は、本投資法人資産運用業務においては、本投資法人より資産運用業務の対価として運用報酬を受領しており、当該運用報酬がどのようなサービス対価に起因するものかを含め、お客様にご理解いただけるよう分かりやすい開示・情報提供に努めています。
本投資法人資産運用業務の運用報酬体系は以下のとおりです。
| 報酬区分 | 報酬算定方法 |
|---|---|
| 運用報酬1 | 総資産×年率0.35%（上限） |
| 運用報酬2 | ＮＯＩ×1.0%（上限） |
| 運用報酬3 | 運用報酬3控除前1口当たり分配金×43,000 |
| 取得報酬 | 取得価格×0.75％（上限） （スポンサー関係者から取得した場合は0.25%引き下げた料率） |
| 譲渡報酬 | 譲渡価格×0.50％（上限） （スポンサー関係者に譲渡した場合は0.25%引き下げた料率） |
| 合併報酬 | 本投資法人が承継する不動産関連資産等の合併時の（鑑定）評価額×0.25％（上限） |
資産運用報酬体系の詳細につきましては、以下をご参照ください。
なお、当社が本投資法人から受け取った資産運用報酬につきましては、本投資法人のIRライブラリーの決算関連資料に掲載されている「資産運用報告 I 資産運用報告 費用・負債の状況 1．運用等に係る費用明細」をご参照ください。
IRライブラリー（「本投資法人規約及び資産運用報告」）
https://www.jhrth.co.jp/ja/ir/library.html
私募ファンド業務にあたっては、お客様との協議に基づき、提供するサービスの内容、投資対象資産のタイプ、規模、予想運用収益及びストラクチャー等に応じて報酬・各種手数料を定め、関係書類に明確に記載しています。
5. 重要な情報の分かりやすい提供について
当社は、本投資法人資産運用業務にあたり、法令等で要請される情報開示に加え、お客様にホテルの運営状況を迅速に把握いただけるよう情報開示を行っています。一例としては、主要ホテルにかかる、ホテル宿泊部門の主要指標を月次で開示しています。また、本投資法人の中間決算期及び通期決算期に決算説明会を開催のうえ決算報告及び今後の成長戦略等を説明するとともに、本投資法人のウェブサイトにおいて公表する等、公平且つ適時な情報開示を行っています。
本投資法人の情報開示につきましては、以下をご参照ください。
プレスリリース
（なお、月次開示しているデータの過去の実績を含めて「物件」のタブからご確認いただけます。）
https://www.jhrth.co.jp/ja/ir/index.html
IRライブラリー
https://www.jhrth.co.jp/ja/ir/library.html
私募ファンド業務にあたっては、お客様の取引経験・目的から、取引におけるリスク等サービスを提供するうえで重要な情報の他、提供するサービスに応じ、投資対象資産の運営状況やお客様による投資における意思決定に係る重要な情報等をお客様に分かりやすいよう提供することに努めています。
6. お客様にふさわしいサービスの提供について
当社は、お客様にふさわしいサービスの提供に資するよう従業員の知識・業務品質の向上に努めるとともに、お客様の視点に立ち、お客様と長期的な信頼関係を維持していけるよう投資判断に影響を及ぼすと思われる情報等について積極的な情報提供に努めています。また、当社は、社会や環境との共生・共存を可能にする健全な経営が中長期的なお客様の資産価値の向上に資すると考え、環境・社会・ガバナンス（ESG：Environmental、Social、Government）への配慮を通じたサステナビリティの向上にも取り組んでいます。
本投資法人資産運用業務におけるサステナビリティへの取組みについては、以下をご参照ください。
サステナビリティへの取組み
https://www.jhrth.co.jp/ja/esg/index.html
私募ファンド業務にあたっては、サステナビリティへの取組みを含め、取引目的、投資対象等お客様のご意向を的確に把握したうえで、お客様に応じたより良いサービスを提供することに努めています。
なお、現在当社は、複数の金融商品・サービスをパッケージとした販売・推奨等を行っておりません。
7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等について
当社は、高度な専門性を維持し安定した資産運用を継続するため、従業員の各種資格の取得を推奨しています。具体的には、専門的な資格の取得や維持に向けた研修・受験のほか、業務上有益な幅広い知識やスキルの取得に向けた支援を情報及び機会の提供や費用の補助等を通じ行っています。また、コンプライアンスやESG等をテーマとした研修を継続的に実施することを通じて、従業員にお客様本位の業務運営に対する意識の浸透を図っています。
【保有資格者数】
|
| （2022年12月31日時点） |
【コンプライアンス研修実績】
| 年度 | 開催回数 | 主な研修テーマ |
|---|---|---|
| 2018年度 | 19 |
|
| 2019年度 | 20 |
|
| 2020年度 | 7 |
|
| 2021年度 | 15 |
|
| 2022年度 | 14 |
|
掲載・更新年月日：2023年6月30日
「お客様本位の業務運営に関する原則」との対応関係表
| 金融事業者の名称 | ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ |
| 取組方針掲載ページのURL | https://www.jhra.co.jp/ja/principles/ |
| 取組状況掲載ページのURL | https://www.jhra.co.jp/ja/principles/ |
| 原則 | 実施・不実施 | 取組方針の該当箇所 | 取組状況の該当箇所 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 原則2 | 【顧客の最善の利益の追求】 金融事業者は、高度の専門性と職業倫理を保持し、顧客に対して誠実・公正に業務を行い、顧客の最善の利益を図るべきである。金融事業者は、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めるべきである。 |
実施 | 2. お客様の最善の利益の追求 | 2. お客様の最善の利益の追求 | |
| （注） | 金融事業者は、顧客との取引に際し、顧客本位の良質なサービスを提供し、顧客の最善の利益を図ることにより、自らの安定した顧客基盤と収益の確保につなげていくことを目指すべきである。 | 実施 | 2. お客様の最善の利益の追求 | 2. お客様の最善の利益の追求 | |
| 原則3 | 【利益相反の適切な管理】 金融事業者は、取引における顧客との利益相反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能性がある場合には、当該利益相反を適切に管理すべきである。金融事業者は、そのための具体的な対応方針をあらかじめ策定すべきである。 |
実施 | 3. 利益相反の適切な管理について | 3. 利益相反の適切な管理について | |
| （注） | 金融事業者は、利益相反の可能性を判断するに当たって、例えば、以下の事情が取引又は業務に及ぼす影響についても考慮すべきである。
|
実施 | 3. 利益相反の適切な管理について | 3. 利益相反の適切な管理について | |
| 原則4 | 【手数料等の明確化】 金融事業者は、名目を問わず、顧客が負担する手数料その他の費用の詳細を、当該手数料等がどのようなサービスの対価に関するものかを含め、顧客が理解できるよう情報提供すべきである。 |
実施 | 4. 手数料等の明確化 | 4. 手数料等の明確化 | |
| 原則5 | 【重要な情報の分かりやすい提供】 金融事業者は、顧客との情報の非対称性があることを踏まえ、上記原則4に示された事項のほか、金融商品・サービスの販売・推奨等に係る重要な情報を顧客が理解できるよう分かりやすく提供すべきである。 |
実施 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | |
| （注1） | 重要な情報には以下の内容が含まれるべきである。
|
実施 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | |
| （注2） | 金融事業者は、複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨等する場合には、個別に購入することが可能であるか否かを顧客に示すとともに、パッケージ化する場合としない場合を顧客が比較することが可能となるよう、それぞれの重要な情報について提供すべきである（（注2）～（注5）は手数料等の情報を提供する場合においても同じ）。 | 非該当 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 （※なお弊社では販売推奨等を行っていないため、取組方針及び取組状況にその旨を記載しております。） |
6. お客様にふさわしいサービスの提供 （※なお弊社では販売推奨等を行っていないため、取組方針及び取組状況にその旨を記載しております。） |
|
| （注3） | 金融事業者は、顧客の取引経験や金融知識を考慮の上、明確、平易であって、誤解を招くことのない誠実な内容の情報提供を行うべきである。 | 実施 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | |
| （注4） | 金融事業者は、顧客に対して販売・推奨等を行う金融商品・サービスの複雑さに見合った情報提供を、分かりやすく行うべきである。単純でリスクの低い商品の販売・推奨等を行う場合には簡潔な情報提供とする一方、複雑又はリスクの高い商品の販売・推奨等を行う場合には、顧客において同種の商品の内容と比較することが容易となるように配意した資料を用いつつ、リスクとリターンの関係など基本的な構造を含め、より分かりやすく丁寧な情報提供がなされるよう工夫すべきである。 | 実施 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | |
| （注5） | 金融事業者は、顧客に対して情報を提供する際には、情報を重要性に応じて区別し、より重要な情報については特に強調するなどして顧客の注意を促すべきである。 | 実施 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | 5. 重要な情報の分かりやすい提供 | |
| 原則6 | 【顧客にふさわしいサービスの提供】 金融事業者は、顧客の資産状況、取引経験、知識及び取引目的・ニーズを把握し、当該顧客にふさわしい金融商品・サービスの組成、販売・推奨等を行うべきである。 |
実施 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | |
| （注1） |
金融事業者は、金融商品・サービスの販売・推奨等に関し、以下の点に留意すべきである。
|
実施 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | |
| （注2） | 金融事業者は、複数の金融商品・サービスをパッケージとして販売・推奨等する場合には、当該パッケージ全体が当該顧客にふさわしいかについて留意すべきである。 | 非該当 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 （※なお弊社では販売推奨等を行っていないため、取組方針及び取組状況にその旨を記載しております。） |
6. お客様にふさわしいサービスの提供 （※なお弊社では販売推奨等を行っていないため、取組方針及び取組状況にその旨を記載しております。） |
|
| （注3） | 金融商品の組成に携わる金融事業者は、商品の組成に当たり、商品の特性を踏まえて、販売対象として想定する顧客属性を特定・公表するとともに、商品の販売に携わる金融事業者においてそれに沿った販売がなされるよう留意すべきである。 | 実施 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | |
| （注4） | 金融事業者は、特に、複雑又はリスクの高い金融商品の販売・推奨等を行う場合や、金融取引被害を受けやすい属性の顧客グループに対して商品の販売・推奨等を行う場合には、商品や顧客の属性に応じ、当該商品の販売・推奨等が適当かより慎重に審査すべきである。 | 実施 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | |
| （注5） | 金融事業者は、従業員がその取り扱う金融商品の仕組み等に係る理解を深めるよう努めるとともに、顧客に対して、その属性に応じ、金融取引に関する基本的な知識を得られるための情報提供を積極的に行うべきである。 | 実施 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | 6. お客様にふさわしいサービスの提供 | |
| 原則7 | 【従業員に対する適切な動機づけの枠組み等】 金融事業者は、顧客の最善の利益を追求するための行動、顧客の公正な取扱い、利益相反の適切な管理等を促進するように設計された報酬・業績評価体系、従業員研修その他の適切な動機づけの枠組みや適切なガバナンス体制を整備すべきである。 |
実施 | 7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等 | 7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等 | |
| （注） | 金融事業者は、各原則（これらに付されている注を含む）に関して実施する内容及び実施しない代わりに講じる代替策の内容について、これらに携わる従業員に周知するとともに、当該従業員の業務を支援・検証するための体制を整備すべきである。 | 実施 | 7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等 | 7. 従業員に対する適切な動機づけの枠組み等 | |
| 【照会先】 | |
| 部署 | コンプライアンス室 |
| 連絡先 | 03-6422-0530 |